地产思想录
2008年的杭州楼市，颇不平静。这一年的滨江集团，曾被杭州楼市视为“传奇”的金色海岸，已逐步交付入住；屡创2007杭州楼市销售奇迹的万家花城，亦已进入尾盘销售周期；在股市低迷、地产企业上市屡屡受阻的背景下，滨江集团“幸运”上市，募得12亿元资金；就在杭州业界因种种突发事件陷入迷茫之时，戚金兴率滨江集团斥资24.6亿元，再演淡市出击拿地的经典案例……
所有的这一切，让戚金兴和滨江集团的名声越来越响。
在民营企业活跃的杭州城，戚金兴领导的滨江集团是少数经由国有企业改制后快速发展的区域性地产龙头企业。在同行看来，戚金兴和他的企业是一家不断被“运气”光顾的企业；在银行家眼里，戚金兴的企业是他们最喜欢放贷的“优质客户”；而对合作者和员工们来说，滨江集团则是他们最喜欢服务的企业或雇主；在整个地产圈乃至圈外，戚金兴大气、爽快、果敢的个人气质，也被不断复制和广为流传……
究竟，滨江集团是一家怎样的企业，戚金兴本人又有着什么样的魅力，可以在如此纷繁复杂的世界中，兼享天时、地利、人和之运程？日前，刚从美国考察回来不久的戚金兴接受了本报记者的独家专访，直面中国楼市的几大热点话题，畅谈房企经营之道。
-观人
行业调整由“软”转“硬” 滨江积极应对竞争格局变迁机会
滨江集团董事长戚金兴
就在戚金兴在美国考察之即，杭州楼市突发的万科降价事件让向来乐观的本地市场突生变数。针对此次事件，戚金兴坦言，虽然万科此举可能因为影响购房者信心，而致一些中小房地产企业直面生存问题，但事件本身并没有影响楼市短期和长期发展的趋势，它只是加速了楼市回调的步伐，使回调方式由原本人们所希望的“软着陆”转变成了“硬着陆”，同时也将大大缩短房地产行业的洗牌与整合时期，改变行业竞争格局。
“这是一个非常辩证的话题，对于地产从业者来说，我们所需要做的是全面、理性、冷静地来分析这个问题，然后积极应对。”戚金兴说。
楼市的一次“硬着陆”
问：你在美国时，杭州发生了万科降价事件，请问你如何看待此事？
戚：万科降价，首先是一种经营的需要，是某个企业的一种行为，可能是因为资金的需要，也可能是因为战略上对于行业洗牌、兼并、收购的需要，此事会对杭州某些板块的房价产生一些影响。
问：那么，你是不是觉得此事直接改变了杭州楼市的发展趋势？
戚：并不。从阶段上看，一般高速发展期后，都会有一个回调期，杭州楼市以前也经历过，像2005年。去年杭州楼市发展相当快，市场同样需要歇歇脚、喘口气。作为从业者，我们都希望这种回调跟以前一样，通过市场慢慢地被稀释、消化，也就是“软着陆”。龙头企业的率先降价，短期内加速了楼市的这种调整，引发市场震荡。但从行业长期的健康发展看，这也不失为一件好事。打个比方，一个人得了肿瘤，一种办法是直接开刀拿掉了，短期很痛，但长远看，好得快，行业的兼并、整合期因此缩短，是好事；还有一种办法是保守治疗，做做化疗、吃吃药，一下子没有那么痛，但过程也会很长，可能要好几年。此事的直接作用就是让杭州楼市的调整由“软着陆”转为“硬着陆”。
行业的一次竞争意识锻炼
问：你之前说，要辩证地看待此事，是否针对行业竞争而言？
戚：是的。从私人的角度来说，我会觉得这样对行业的冲击太厉害，跟浙商的传统不一样。浙商向来讲究互帮互助，和气生财，自己要发展，也希望别人有饭吃。但站在更高的角度，其实我们应该正面看待这一事件的影响。行业竞争、企业竞争向来都是残酷的，我们需要经受这样的洗礼和冲击，任何的市场竞争里都不可能只有浙商。可以说，万科给我们上了很好的一课。
问：是不是说，杭州的楼市竞争会越来越国际化？
戚：这是显而易见的。以前我们拿地，都是本地开发商之间的竞争，但现在，我们都是在跟外来企业竞争。不仅如此，杭州的企业也要走出去，同样要面对更多、更大的竞争。
不求眼前求长远
问：那你会如何评判此事对贵企业造成的影响？
戚：坦率地说，滨江不是受害者，而是受益者。从销售上来说，滨江目前在售的楼盘与房源并不多，而且未来即将开盘的金色蓝庭也不在以上区域，因此，此事对滨江的销售基本上没有太大影响。但在拿地上，我们最近拿的重机厂地块，之前我们打听过大概有四五个竞争对手，实力都非常强劲，但此事使得滨江直接拿下了这个地块。
问：滨江为什么一定要拿这块地？
戚：一是基于对楼市的长期判断，二是对储备用地布局的考虑，滨江急需拿此类刚性需求的开发用地。可以这么说，现阶段，我们吃不到地会更着急，从去年年中到现在，滨江还没从土地市场上拿过地，手头的流动资金也非常充足。
问：未来一段时间贵公司又将如何应对市场的变化？
戚：简单地说，就是要积极应对。要保持清醒的头脑，做人、做事、做产品，都要冷静、理性、稳健。产品上，人性化的做加法，虚荣心的做减法。企业经营上，不求项目求企业，不求现在求长远。企业一定要有好的心态，才会有好的回报。
-观己
“妙语”戚金兴一个企业家的管理哲思
一个智者，总能用最生动、最浅显易懂的比喻来阐述一个非常深奥的道理。
和很多企业家不一样，戚金兴的最大爱好是工作，而忙碌则是他生活里的一种幸福。不出差的日子，戚金兴总是最准时到达办公室的滨江员工。而在数十年的企业管理生涯里，戚金兴随兴的比方也为滨江的上上下下留下了众多生动的管理语言和经营哲学。它们听起来，是那样的浅显易懂、生动风趣，但却又深谙着高深的管理理论。
关于行业
声音：“中国经济与房地产，就像心脏和肝脏”
回顾：2008年5月，谈到房地产行业时，戚金兴说：“我们不能孤立地看房地产行业，中国的经济，是全球经济下的中国经济，中国的房地产又是中国经济下的房地产经济。就像心脏和肝脏，心脏有问题，肝脏也会受影响。过去几年房地产行业走得太快了，肝脏本身也有点问题，需要吃点药，而中国经济，为了可持续发展，也需要调理一下肠胃，肝脏自然也要受点影响。”
关于战略
声音：“战略不一定需要定得很高，但一定要适合企业本身，正确评估自己的能力也非常重要，‘低估自己，错失机会；高估自己，全盘崩溃’。”
回顾：虽然也经常开玩笑滨江总是碰到好运，但任何成功都没有偶然性。回顾近年来既稳健又快速的发展之路，2007年3月，戚金兴指出，企业经营，战略为先。“一家企业要赢，必然要赢在战略上。”滨江所以能够成功，就是因为经受住了各种各样的诱惑，一直坚守着自己既定的战略，并不断实施着它。但同时，他认为：“战略不一定需要定得很高，但一定要适合企业本身，正确评估自己的能力也非常重要，‘低估自己，错失机会；高估自己，全盘崩溃’。”
关于愿景
声音：“行业里，有少将、中将还有大将。滨江目前充其量不过是个少将，想做大将军，还得一步一步来，少将不能直接越级到大将。”
回顾：俗话说，不想当将军的士兵不是好士兵。上市之后，各种赞誉接踵而至，但是面对各种各样的赞许，戚金兴非常清醒。出国前，他跟企业员工说：“行业里，有少将、中将还有大将，滨江目前充其量不过是个少将，还有非常大的发展空间。想做大将军，还得一步一步来。”
关于上市
声音：“以前滨江是挤在人堆里看，怎么看来看去看到的都是跟自己差不多高的，现在拔高了一米，结果发现远的地方，比我们高的比比皆是。”
回顾：上市前夕，接受采访时谈到滨江上市的意义。戚金兴是这样说的，“1992年成立的滨江房产，是从‘没路’走到了1998年的‘有路’，从1998年开始的‘小路’到2002年‘大路’，2002年到2007年逐步从‘大路’驶入‘高速公路’，未来5年内在高速道路上持续前进，直至腾飞。”
上市之后，谈到上市和近几年发展对滨江带来的变化：戚金兴又表示：“以前滨江是挤在人堆里看，怎么看来看去看到的都是跟自己差不多高的，现在拔高了一米，结果发现远的地方，比我们高的比比皆是。”
关于短板
声音：“看别人，要用凸镜；看自己，要用凹镜。”
回顾：近期，滨江房产开始步入有计划的“短板”补充阶段。在某个阶段，针对企业存在的一些不足之处，明确一个主题，进行弥补和学习。戚金兴认为，企业想要保持长久的优势，就要多看自己的短处和别人的长处。并形象地比喻：“看别人，要用凸镜；看自己，要用凹镜。”而且，“人感觉特别好的时候，就差不多老了，企业也一样。当企业感觉特别好的时候，很容易失去学习的动力，走下坡的日子也就为时不远了。”
关于发展
声音：“企业在初始阶段要在一个最适合自己成长的土壤里，找到一个最好的环境来成长。”
回顾：2000年前后，初尝了楼市发展头口水的很多杭州房地产企业意气风发，做大做强全国市场的梦想令他们将企业未来的经营方向定位到了“走出去”。滨江房产同样受着这样的诱惑，不过，最终他们还是决定把企业发展的重心放在杭州。事后，戚金兴这样形容自己的选择：“企业在初始阶段要在一个最适合自己成长的土壤里，找一个最好的环境来成长。”
关于目标
声音：“现在是发展的最好时机，现在不做，五年后想做都没机会了。”
回顾：2008年8月，滨江启动新一轮五年奋战计划，为自己立下目标，争取能在五年后成为国内前20名的区域性龙头企业。关于这一目标的理由，戚金兴说：“现在是发展的最好时机，现在不做，五年后想做都没机会了。”
关于竞争
声音：“有人说，现在拿地是灾难性的，但如果不趁机错时拿地，却是毁灭性的。”
回顾：随着市场进入新一轮的行业整合与洗牌期，区域性企业也将面临更加残酷的竞争。戚金兴认为，未来最有潜力的可能是资金实力雄厚的中央企业。对地方性、区域性公司来说，那就一定要错时、错位才能求发展。所谓错时，就是要跟大企业错时拿地，不要硬碰硬。“有人说，现在拿地是灾难性的，但如果不趁机错时拿地，却是毁灭性的。”
-观天下
短期回调有利长期发展滨江集团继续看好中国楼市
从美国回来后的第一时间，滨江掌门人戚金兴做了两件事：9月16日，斥资24.6亿元拿下杭州重机厂地块；同时，针对近期楼市变化，对滨江战略战术进行了微调，推出企业补“短板”计划。两大动作，前者，为纷争不已的杭城楼市注入一根定海神针；后者，则让人们再次见识了一家成熟房企，该如何在变幻莫测的市场大潮前始终保持清醒而冷静的头脑，如何持续长善袖舞。
“此时拿地，其实已非常明确地表明滨江对于杭州乃至全国楼市中长期走势的判断和看法，”虽然今年上半年，戚金兴也在不同场合提醒同行们短期要注意过冬、保暖，但他同时认为，短期的回调，将有利于中国楼市未来更好、更健康地发展。
美国之行，则更加坚定了他对中国楼市的判断：“中国楼市，至少还有20年的发展期。”
八城市为何四涨四跌
美国楼市带来新启示
在很多国人眼里，次贷危机已让整个美国楼市满目疮痍，面目全非。去美国前，戚金兴亦是如此认为。但到了美国，戚说，我们的认识和事实大有出入。
本次出国，戚金兴总共去了美国八个城市，四个城市的房价在跌，但还有四个城市的房价却仍在上涨。“这四个在涨的城市分别是纽约、旧金山、洛杉矶和夏威夷，后来我们发现这四个城市共同的特点就是华人多，华人对于买房置业有着根深蒂固的爱好。”不仅美国如此，加拿大也是一样。华人多的地方，房价就特别坚挺，这是戚金兴此次考察后最深的印象。“中国人出了国还是买房，在国内待着的人又怎么可能不买房？”
“美国人的消费习惯是休闲人生，有钱就要去旅游，都是用未来的钱在养身体，房子在他们看来都是可有可无，这样的楼市不降价才怪。”相比之下，戚金兴认为，中国可能会与美国形成鲜明的对比，因为国人根深蒂固的“安居才能乐业”的心态，为房地产持续健康发展提供了源源不断的强大原动力。
关注楼市影响因素
基本面利好仍在继续
不过，如此简单的对比，仅仅是支持戚金兴和滨江集团继续看好杭州和中国楼市的非常小的一个方面。真正让戚金兴“看多”的根本原因，在于中国社会经济构成和社会的特殊性以及影响地产业发展的众多利好因素。
“中国处在160年来最稳定时期，加上过去30年高速发展的积累、城市化经营的影响，以及中国人的居住文化和单一的投资手段，使得中国的房地产市场拥有持续发展的基础。”
戚金兴说，直到现在为止，中国的城市化程度仍然不高，需要继续发展和相关行业的支持；而因为人口红利产生的经济利好以及对购房的需求，在2030年以前亦不会有所改变。再加上长期的中国文化浸染之下，置业是中国几千年来不变的一个传统，这在最近几年，也将很难有所改变。这样的传统文化，也直接导致了中国经济的发展很难由投资驱动型向消费拉动型转变。
至于杭州，戚金兴认为这个城市天然极具包容性和融合性文化，由全浙江购买力支撑的杭州楼市以及发达的个私经济，都是促成杭州房地产业的发展水平持续走在全国前列并令人瞩目的重要原因。
滨江顺势而为
策略调整有松有紧
针对这样的大势判断，和杭州楼市近期的一些变化，从美国回来后，戚金兴即刻召开董事长办公会议，对滨江近期的一些战术和策略进行了调整。
“向外扩张的步伐可能会因此放缓一点，重点会放在杭州，原本打算拿地的上海等城市，可能计划要推迟一点。”但在收紧对外扩张的同时，戚金兴同时决定要改变拿地的一些计划：“今年拿地计划要缩减是既定的策略，不过，这一策略的具体执行数字，可能会有所放松。”戚金兴说，初步计划滨江将再拿一块开发用地，目标仍是适应刚性需求的开发用地，开发滨江的高性价比楼盘。
对于滨江这样的发展策略，戚金兴认为，其实也适合很多浙江中小企业：“只要心态平稳，降低利润预期，市场上依然会有非常好的发展机会。”
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